不動産投資家だけど質問ある？（年間家賃収入8,000万円） >> つまりどういうことだってばよ >> 不動産投資の仕組みがわかってないのです俺は >> シンプルに収益物件を手に入れて賃貸したり売ったりってだけよ 小さいところではREITなんかもあるけど 自分で物件を選んで買ったの？ それとも相続した土地？ >> 自分で買ったやつもあるし相続というか会社名義の物件があって代表を交代ってのもある 投資額と年率おしえて >> 俺個人が自分でやってる分は投資額1,500万円の表面利回り約20%の貸しテナントと、投資額300万円の貸し倉庫で利回りはちゃんと計算してないけど月額賃収は約8万円弱 法人の方は投資額約10億円、表面利回り約8%強 >> しゅごい 金持ちじゃん >> 但しローンがあと1.5億円残ってて完済まであと6年残ってる >> そんだけ利回りいいって事は地方？ >> 都内ではなく地方都市だね 球団があるところ >> うちの親の資産管理会社が不動産投資少ししてるけど都内なんで利回り3%前後だわ 地方年の方が利回りはいいんだろうけど、土地勘ないから手は出さないみたい 地方都市在住で地方都市に土地勘あるのは羨ましい >> 利回り3%とかキツいね 経費を考慮すると回収するのに40年以上かかるし、売りの時期がきたら売ることを念頭に置いていいレベルと思う でも土地感ないところに手を出さないってのは大正解だと思う >> 本業の事業会社の方は去年も当期純利益で4億近くあったからまあまあだけど 資産管理会社は投資もあまり積極的とかじゃないから年間でも利益は数千万みたい うちの親の資産管理会社は都心の一等地の築10～20年のマンションや建て替え狙いで都心1等地のビンテージマンションに投資してるみたい あと去年は売り目的で狭小のビル都心に買ってたけど、不動産投資というか投資自体にあまり積極的じゃない感じだわ 地方ってなんで東京より利回り高いんだろ？ >> 本業でそれだけ純利益あげているのは凄いな 手元にはいくら入ってくるの？ 資産管理会社はあくまでトンネル会社的な役割で節税が主な目的なんじゃないの？ そういう資産家は多いしね 東京は土地から固定資産税から何まで高過ぎるのが大きな要因かもね 大学時代は東京に住んでて、家賃高くても羨ましいとは思っていたけど内情はそう簡単なものではなさそうだね >> 俺はニートで母親と跡継いでる弟は年収額面で1億ずつ取ってる。年商は80億ちょっと。 事業会社は創業して300年とかだから資産管理会社も先祖からの資産もたまってる感じ ただ、父親が死んだ時とかおじいちゃんが死んだ時とかはかなり節税対策してても相続税もってかれたみたい 父親が死んだのが10年ぐらい前でその時でうちのトータルの資産が税金払った後で50億ちょっととかだった 俺は面倒なの苦手なのと病気持ちだからこのままニートで親亡くなったら遺産で相続税後で２～３億ぐらいと生活費で年1千万ぐらい貰う感じでいいかなって思ってるｗ 地方都市の資産家が一番勝ち組な気がする。固定資産税も安いだろうし！ >> 創業300年ってヤバいな それでいて年商80億とかググればすぐ調べつきそうだね そこまでの規模であればどう考えてもそっちの方が勝ち組みでしょ 寧ろニートしてるくらいならお金いくらか貰ってやりたいこと始めればいいのに、持病がそれをさせないくらい深刻なのか、そもそものヤル気がないのかどちらだろ >> 弟とか会社の事起きてる時は常に考えてるだろうし、大変そう 母親も70過ぎなのに会社に行かないとみたいな事言って毎日出社してる 俺は鬱病持ちなんで病院以外は家で引きこもりだよ。 週一ぐらいでは飲みに行けるまでは回復したけど働くのは厳しい感じ・・・ やりたい事とかないんだよねー。 きちんと不動産投資やってるあなたみたいな人は尊敬するよ！ >> お母さん70過ぎでまだ頑張ってるとか凄すぎるわ もう弟さんに任せて余生をゆったり過ごすのが良さそうだけど、もはや仕事が１つの生き甲斐になっているのかね 鬱病か、俺の知り合いの資産家にも鬱病の人がいて弟は会社で頑張ってるパターンを知ってるわ 俺も時間は有り余るほどあるけど、有り余る虚無の時間って中々キツいものがあるでしょ 早く治ることを祈るよ >> 母親は事業会社の本体は会長になってるけど子会社の社長とかはしてるし、毎日出社しないとみたい 会社行かないで給料取ってたら経理の人とかのやる気なくしかねないとか言って出社してるよ 鬱病なって結構長くて・・・一応心療内科とかはずっと通ってて頭に磁波当てる自費診療とかもしてるんだけど なかなかよくならなくて・・・。 きちんと働いてる人は偉いと思うよ >> 経理の人も70過ぎの社長が毎日出社してたら「いや、休めよ」って思いそうだな 個人的には3日に１度程度の出社でいいと思うわ 従業員多数抱えてるなら社長が頻繁に来ない方が従業員にかかるプレッシャーとか緩和されて作業が円滑になる…なんてこともなくはないしね 鬱病って磁波当てたりするのか 鬱になった友達は薬飲んでたわ 殆ど治ったけど、たまに夜中に凄い寝汗をかいて起きることもあるらしい 大変やわ 仮想通貨の話題聞くと虚しくならない？不動産投資って >> 仮想通貨はハイリスクハイリターン、不動産投資はミドルリスクミドルリターン 東大出身の講師が仮想通貨は遊び程度でやれって言ってたし俺はあまり手を出す気ないかな 不動産投資って安い物件だと経費に負けそう >> ワンルーム投資とかはそういったことよくあるよね リスク分散できるよう、可能なら一棟単位でやるべきだと思う 小口不動産ファンドに１０００万程投資してる… >> REITみたいなもん？ 俺は現物しかやったことないからよく知らんけど 成功してる？稼ぎは >> 全体的に見て成功してるとは思う 個人でやってる分も、代々受け継いだ分も やっぱ個人でやるとデカいなーｗ 元銭３０００～４０００万くらいで素人が出来るもの？ >> 元手5,000万円で裁判所がやってる競売で仕入れして売ってる知り合いはいるね 今は建築費あがってるから新たに建てて～ってのはちょっと部が悪いけど 固定資産税とかでマイナスとかならないのか >> 個人でやってる分は固定資産税年間12万円、法人の方は年間450万円くらい マイナスになるくらいなら売ってる 本業の年収いくらぐらい？すごそう >> 節税対策でいくつか名義分けてるけど、全部足して年間家賃収入は8,000万円ちょい そのうち融資の返済が月200万円弱だから年間2,000万円ちょい そこから所得税や固定資産税など諸々引かれて手元に残るのは3,000～4,000万円の間って感じかな >> 完全に不動産投資だけ？？ 他仕事なし？ >> 今は不動産投資、あと持ち物件の自主管理だけ 父親は暇すぎて友達のトラックの運ちゃん始めたけど >> 心の底から羨ましいわ お金預けるからマージン何割かで運用してほしいわ >> それ専門でREITがあるくらいだし 他人のお金運用とか怖くて俺には無理だわ でけーー 俺名義分けの不動産相続で 年１００万程の手残り でも築４６年いつまで持つのか… >> うちのメインは主に築35年だわ RCならメンテナンス怠ってなければ100年持つとは言われてるけどどうなんだろうね うちはぼちぼち爆裂とか目立ってきたわ うちのRCで去年大規模修繕した １００年持つのなら嬉しいなー >> 木造や鉄骨造じゃ46年なんて持たないからRCで良かったね うちもボチボチ２回目の大規模修繕をやらないとなぁ 打診検査、爆裂補修、屋上防水、吹き付け部分の塗り替え…うーむ そういう勉強ってどうやってしたのか気になる もう進学先からしてその手の大学とか行ったの？ >> 元々稼業が不動産管理業なんだけど、両親はほぼ素人同然だったから、俺は知り合いの不動産屋に一度就職して4年下積みした まぁでも、オーナー業ってだけならそこまで専門的な知識や経験はいらないかな お金の力と信用があればの話だけど 大学はMARCHだけど理工学部だったから全く意味なかった なんなら高校もいった意味なかった やっぱ難しいんだなー… youtubeでモフモフ不動産とかの動画でも 今は素人が勝てる世界じゃないって言ってた気がするし 無知が入っていける世界ではないんかなー >> 例えばバブル期とかは素人とかでも勝ててたみたいだけど、スルガスキームとかで痛い目を見たサラリーマン投資家も多いし、今は建築費も高いから素人が手を出すにはかなり厳しい時期だね 必ず波はあるから成功しやすい時期がまたいずれくるとは思うけど 海外には持ってないの？ >> 海外にはないね 先のスレで言った通り、土地感のないところには手を出さないのが固い立ち回りだから 勿論、それで成功する人もいるけどギャンブル要素が高くなるしね 実質利回り3%って普通じゃないの？ 不動産って結局は本業あって時間がないけど、何かに投資したい人のものじゃないの？ 時間あったら賃貸よりも宿泊業にしたり、どこかの臨時宿舎として貸し出すほうがいいよね？ >> うちの地域じゃ新築でも5%はあるけど3%は中々ないかな もしかしたら都内なら普通なのかも知れないけど、それで勝てるビジョンって中々見えない気がするわ 将来値上がりしそうな土地としてインカム狙いでやるならワンチャンって感じかな？ >> そうなんだ いや、ググるとそういうふうに出てくるから普通にぶん投げておくだけの不動産投資では、機会損失が大きいんだなと思ったんだ 5%でも結局投資分回収するのに14-15年かかっちゃうよね >> 5%でも回収するのにはもっとかかるよ いずれ必ずやらなきゃいけない大規模修繕費とかもあるしね うちはこの前エレベーターのカゴだけ新調したけどそれだけで600万円かかったし、屋上防水も一件200万円近くかかるしね >> あー、やはりそうなんだ 熟知してても予想しないリスクがあるらしいね その数字はでかいね >> 表面利回りってあくまで表だって見えてる数字だけだからね 規模にもよるけど、退去修繕などのランニングコストも考えると回収まで考えるなら返済期間+5～10年はみないと まぁ、不動産投資は融資を受けるなら「月賃収が100万円、返済額が70万円で経費が15万円で月15万円は実入りがあるな！」って感覚も大事だと思う ３％だったら小口不動産ファンドでいいなー 俺も上にいる人みたいな立場なんだ 投資先を探せといわれては見たものの、 スタートアップ系の組織まわると 事業投資はほぼ博打に近いことを知った あと実際に運用する知見が宿泊業にあるのでどうかとも思ったけど、コロナで建物と人を持つのは怖いなとスルー これだって思うのがなかなかないんだよね >> まぁこういう投資って焦ってやるものでもないからね ここだ、ってときにスムーズに立ち回れるようにしておくのがベストだとは思うよ 半信半疑のまま初めてもいいことはないだろうし ここ最近でいうと、売電のときに上手く立ち回れていればなぁーと少し後悔してるわ >> 売電ってどういうこと？ 買い取りしてくれるってやつ？ もう終わったとか何かで読んだ記憶ある >> 少し前にソーラーパネルを設置して、そこで作った電気を電力会社に売るのが流行ったのよ 出始めの当初は42円/kＷとかだったけど、今は20円台で旨味はなくなったって感じ >> あー、山の斜面にたくさん作るみたいな？ あれは短期間で回収できたってことなのかな >> そうそう、そういうの 俺の知ってる歯医者の先生は本業の歯医者よりも遥かに儲かるって言ってたわ 規模がデカかったけど、晴れの日には１日50～60万円売れたって言ってた あれのいいところは初期投資としてド田舎の安い土地でいいところ >> マジ？ 雑木林切り開くとかならほとんどかからないよね？ >> その歯科医の先生は初期投資約1億円だか2億円だかとは言ってたかな ソーラーパネルはそれなりにするしね それでも1億円を事業ローンで年利2%の30年で借りたとして、月の支払いは30数万円だから余裕でプラスやわ 不動産投資のイメージって、銀行から巨額を借りて家賃収入で返しつつ維持しつつ手元に残すイメージであってる？ 株のレバレッジ的な >> 銀行から融資を受けてレバ効かせる感覚で合ってるよ 勿論、中には手元のお金だけで頑張る無借金経営の人もいるけど 例えば俺個人がやってるテナントは元手なしの1,500万円の借り入れで10年払い、月20万円の賃収で返済額が月14.5万円 毎月5.5万円浮きつつも、あと2年で完済するから完済すれば20万円ほぼ丸々利益、って感じになる 沖縄の軍用地投資どう？ 年利2%くらいが平均でいい土地をみつけたら3% 上物建てる必要ないし、放置でいい 安定してるので土地の評価額70-80%くらいを担保で借りられる >> 流石に特殊過ぎて正確なことは分からないけど、上物を建てなくていいのは大きなメリットだと思う 上物があるとなんだかんだリスクやデメリットはでてきてしまうし何よりランニングコストがかかる その軍用地が売ろうと思えるときに制約なく売れるのなら、お金を余らせておくぐらいならやる価値はある、と思うかな 投資として考えるなら少し微妙かも、って感じ
不動産投資家だけど質問ある？（年間家賃収入8,000万円）
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